10月25日,上海第六批次土拍落幕,4宗地块全部成功出让,总建筑面积50.59万平方米,分别来自杨浦区、宝山区和闵行区,共揽金约148.44亿元。
本轮出让中,杨浦区定海社区地块位于上海内中环,由中海和保利置业两家房企参与竞买,经过19轮竞价,最终中海以32.13亿元的总价摘得,成交楼面价6.92万/平方米,溢价率2.32%。这也是本轮出让中唯一一宗溢价成交的地块。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,定海社区地块由2块地组成,总面积不过2万平方米,其中G2-5(137街坊)地块面积较小,同时两幅地块被道路分割开,建造设计等都考验开发商能力。
“中海今年还未在上海的公开市场中有所建树,这幅土地算得上是及时补仓。”卢文曦表示。今年以来,中海凭借中海顺昌玖里等项目在上海市场获得了广泛关注,在前三季度实现全口径销售额超415亿元,位于各大房企之首,超出第二名绿城中国约200亿元。
华润置地也在本次成功实现补仓,以46.11亿元的底价拿下了宝山区大场镇地块,总建面约23.29万平方米,这也是本轮出让中总价最高的地块,成交楼面价约1.98万元/平方米。这也是华润置地今年首次在上海市场拿地。
公开信息显示,该地块属于丰翔路TOD项目,总体量约60.2万平方米,规划为住宅、办公楼、商业用地。2023年10月的第三批次土拍中,华润置地斥资超70亿元摘得该项目中的部分地块,当时总体量约37万平方米。
据好地研究院,去年10月,在拿下地块的当天,华润置地便进行了规划公示(住宅),并在今年3月首开,迄今开盘6次,总供应量1278套,共15.1万平方米,已经去化1156套,是今年上海成交量最大的盘,去化率(按面积)达90%,总销售额已经超90亿。
该项目即为中环置地中心·润府项目,是上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”。另据克而瑞上海,华润置地前三季度实现全口径销售额约194亿元,这也意味着,该项目在其中贡献了近一半销售额。近期,项目的最后一批房源也即将上市。
其余两宗地块均位于闵行区,其中浦江地块由象屿地产以41亿元摘得,成交楼面价约2.92万元/平方米;华漕地块由上海城投以29亿元拿下,成交楼面价约3.35万元/平方米,均为底价成交。
这是9月底楼市重磅新政后的首轮土拍。从近期市场表现来看,上海一二手房都呈现出较好的热度。9月30日至10月17日,上海一手房成交26万平方米,日均成交1.4万平方米,同比增加40%;二手房成交10739套,日均成交597套,同比增加80%,市场活跃度明显提升。
尽管当前楼市走势转好,但从这次土拍结果来看,房企拿地热情尚未被近期市场变化所左右。
卢文曦分析,这一方面和这次土地质地有关,所有土地由多幅小地块组合而成,开发商投入成本相对较高;另一方面,市场虽然在转暖,但是房企还是要面临更多自身压力,比如资金的流动性、保交付等。此外,虽然近期市场在好转,但是一些房企会担心政策持续性问题,因此面对投资房企会比较保守。
好地研究院也认为,本次土拍缺乏热门地块,4宗地块属性都不算十分优质,闵行华漕地块周边不成熟,且大虹桥市场热度衰退、二手房价下跌;闵行浦江地块和杨浦地块周边的配套或居住氛围也有所欠缺。此外,上海新房市场前期表现较为低迷,新房去化慢,也影响了房企拿地积极性。
克而瑞上海指出,本批次土拍热度不算高,原因之一在于土拍市场的参与者有所减少,去年1-9月平均每宗地块有9家主体参拍,今年则降至4家,玩家少了,土拍热度降低也在意料之中。
值得一提的是,整体来看,今年土地供应缩量较为明显。克而瑞上海统计显示,截至9月30日,上海供应207万方,仅完成去年全年的22%。按照现行供地节奏,预计全年一共9批次,总建面不足500万方。
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